無(wú)良業(yè)主將房屋租給他人當(dāng)倉(cāng)庫(kù)、做宿舍、開(kāi)公司，嚴(yán)重影響鄰居日常生活；物業(yè)公司將車(chē)位偷偷租給非本小區(qū)車(chē)主；頂樓業(yè)主將樓頂封掉做私家陽(yáng)光房……近年來(lái)，這些與居住權(quán)屬、物業(yè)管理相關(guān)的民間糾紛頻繁發(fā)生；而當(dāng)矛盾升級(jí)、雙方進(jìn)入司法程序后，又因?yàn)槿鄙傧鄳?yīng)的明確法律規(guī)定，導(dǎo)致案件處理后執(zhí)行困難。  
　　有鑒于此，最高人民法院日前正式公布《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng)《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》）和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng)《物業(yè)糾紛的解釋》），并確定從今年10月1日起施行。專(zhuān)家指出，這兩部司法解釋將有效增強(qiáng)《物權(quán)法》等法律規(guī)定的可操作性，從而緩解因居住權(quán)屬、物業(yè)管理等引發(fā)的糾紛和矛盾。其中圍繞“拒交物業(yè)費(fèi)”、“居改非”、“車(chē)位”等多發(fā)性糾紛的相關(guān)司法解釋?zhuān)泻軓?qiáng)的針對(duì)性。  
　　焦點(diǎn)一：無(wú)正當(dāng)理由不得拒交物業(yè)費(fèi)  
　　司法解釋?zhuān)航?jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。  
　　過(guò)往案例：欠費(fèi)糾紛是物業(yè)服務(wù)糾紛的主要類(lèi)型，如住在低樓層業(yè)主拒交電梯費(fèi)、因出國(guó)房子空置著而未享受服務(wù)不交物業(yè)費(fèi)，因物業(yè)服務(wù)不到位而拒付物業(yè)費(fèi)……  
　　專(zhuān)家解讀：最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人表示，實(shí)踐中，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定全面履行了相應(yīng)義務(wù)的情況下，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)，比如業(yè)主提出其因出國(guó)而未享受服務(wù)，或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)，比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對(duì)全體業(yè)主而言都是均等的。否則，物業(yè)服務(wù)關(guān)系的穩(wěn)定性和確定性將會(huì)被徹底打破。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)利濫用，有損業(yè)主自治機(jī)制和物業(yè)服務(wù)秩序，所以不應(yīng)得到法院支持。  
　　焦點(diǎn)二：“住改商”應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意  
　　司法解釋?zhuān)簶I(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房（即“住改商”），未按照物權(quán)法第77條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。  
　　此外，實(shí)踐中確實(shí)有可能出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與“住改商”行為存在利害關(guān)系的情況，但這部分業(yè)主的范圍難以統(tǒng)一劃定，為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無(wú)限制泛化，司法解釋另外規(guī)定，其應(yīng)證明利害關(guān)系的存在。  
　　過(guò)往案例：“住改商”即業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，在上海又叫“居改非”。近年來(lái)本市擅自“居改非”的違法勢(shì)頭有上升勢(shì)頭，2008年的調(diào)查顯示，有近50%的受訪業(yè)主反映在自己的小區(qū)存在“居改非”。對(duì)此，業(yè)委會(huì)成員、人大代表、管理部門(mén)對(duì)“居改非”否定態(tài)度的均超過(guò)70%；業(yè)主持否定態(tài)度的近70%。  
　　解讀：按照物權(quán)法第77條規(guī)定，“住改商”行為的合法性需要滿(mǎn)足兩個(gè)條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。據(jù)此，《物權(quán)法》第77條實(shí)際上已經(jīng)成為“住改商”業(yè)主對(duì)由此產(chǎn)生的損害后果需承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的法律依據(jù)?！段餀?quán)法》施行后，在實(shí)踐中的做法是，按照多數(shù)決定來(lái)確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見(jiàn)。這既沒(méi)有法律依據(jù)，也違反了《物權(quán)法》第77條的立法目的，實(shí)際效果并不理想。  
　　焦點(diǎn)三：車(chē)位“首先滿(mǎn)足業(yè)主需要”  
　　司法解釋?zhuān)航ㄔO(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《物權(quán)法》第74條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的規(guī)定。  
　　過(guò)往案例：車(chē)庫(kù)車(chē)位從來(lái)就是小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司開(kāi)發(fā)商的矛盾焦點(diǎn)，盡管《物權(quán)法》已經(jīng)明確對(duì)于車(chē)庫(kù)車(chē)位的權(quán)屬定義，但開(kāi)發(fā)商或私自提高車(chē)庫(kù)的出售數(shù)量，或物業(yè)公司對(duì)于車(chē)位的管理費(fèi)用不盡合理等案例，屢屢見(jiàn)諸報(bào)端，媒體報(bào)道過(guò)的就有“抵抗物權(quán)法瑞虹新城強(qiáng)賣(mài)車(chē)位”、“上?？党潜０矠橥＼?chē)費(fèi)與司機(jī)扭打”、“中遠(yuǎn)兩灣城物業(yè)公司小區(qū)亂停車(chē)遭七次扎胎”等等。其中以2007年的瑞虹新城“強(qiáng)賣(mài)車(chē)位”較為典型。那年5月1日起，瑞虹新城二期地下車(chē)庫(kù)停車(chē)位全面停租。在地下車(chē)庫(kù)停車(chē)的約190位業(yè)主面臨選擇，要么花十幾萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，要么尋找新的停車(chē)點(diǎn)。  
　　解讀：最高院民一庭負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)?guī)劃確定的“配置比例”具有法定性和確定性，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)有部分的時(shí)候?qū)Υ艘彩敲髦?。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購(gòu)置或者租賃到車(chē)位、車(chē)庫(kù)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已經(jīng)得到了“首先滿(mǎn)足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)提出過(guò)度主張。  
　　如果建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與專(zhuān)有部分的比例，將車(chē)位、車(chē)庫(kù)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為已符合《物權(quán)法》第74條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”的規(guī)定。其原因在于，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)有部分的時(shí)候?qū)Υ艘彩敲髦?。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購(gòu)置或者租賃到車(chē)位、車(chē)庫(kù)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已經(jīng)得到了“首先滿(mǎn)足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)提出過(guò)度主張。車(chē)位、車(chē)庫(kù)糾紛的處理是一個(gè)復(fù)雜問(wèn)題，司法解釋的規(guī)定還有些具體原則，但思路是明確的。在審判實(shí)踐中，各級(jí)法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結(jié)合糾紛具體情況妥善處理相關(guān)案件。待審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累足夠豐富之后，也可擇機(jī)就新問(wèn)題、新情況作出單行批復(fù)。  
　　焦點(diǎn)四：共有部位界定更明確  
　　司法解釋?zhuān)簭默F(xiàn)實(shí)生活出發(fā)規(guī)定，除了建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋外，專(zhuān)有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺(tái)等。其中，特定空間是指無(wú)固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。如車(chē)位、攤位以及規(guī)劃中已經(jīng)列入特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的露臺(tái)，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專(zhuān)有部分；而建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂以及通道、樓梯、大堂、消防、公共照明均屬于共有部分。而如果不屬于業(yè)主的專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分，或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所以及設(shè)施，都將認(rèn)定為共有部分。過(guò)往案例：2007年春節(jié)，靜安區(qū)武定西路一小區(qū)的高層建筑里，19樓某室的一套兩房?jī)蓮d正在裝修，其衛(wèi)生間的外墻一側(cè)竟新開(kāi)了一扇窗。樓內(nèi)的其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)后，請(qǐng)物業(yè)幾次前往阻止，在勸說(shuō)無(wú)效的情況下，有業(yè)主聯(lián)名將19樓某室的業(yè)主告上了靜安區(qū)人民法院，訴其損害了建筑物外墻的公共部位。經(jīng)判決，該業(yè)主須在規(guī)定時(shí)間里恢復(fù)原狀。  
　　解讀：認(rèn)定專(zhuān)有部分和共有部分是實(shí)踐中大量糾紛的關(guān)鍵所在，實(shí)踐中很多建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛就是圍繞共有部分產(chǎn)生的。除《物權(quán)法》第六章規(guī)定的法定共有部分，如建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等，司法解釋還就天然共有部分作出了明確規(guī)定。所謂“天然共有部分”即法律沒(méi)有規(guī)定，合同也沒(méi)有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實(shí)踐中的糾紛。  
　　因共有部分很難通過(guò)列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”的思路，司法解釋還專(zhuān)門(mén)作出了兜底性的規(guī)定。滿(mǎn)足下列兩個(gè)條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分：1.不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分；..不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。